Verona, la Variante 70 e il centro storico: cosa prevede

Chi passa qualche giorno a Verona, quasi sempre dorme dentro le mura. L’Arena, il balcone di Giulietta, il centro riconosciuto dall’UNESCO stanno tutti nello stesso perimetro, e negli ultimi anni la risposta più comune alla domanda “dove alloggio?” è stata un appartamento o una stanza in un palazzo del centro, non una camera d’albergo.

Su quel perimetro il Consiglio comunale è intervenuto l’ultimo giorno di luglio del 2026, il 31, adottando a maggioranza — 20 favorevoli, 5 contrari — una modifica al Piano degli Interventi che negli atti porta un numero, il 70: la Variante 70. Il piano in questione stabilisce, strada per strada, a che cosa possono servire gli edifici: abitazioni, negozi, uffici, alberghi. Quando un Comune lo corregge si parla di variante urbanistica. Questa correzione riguarda gli alloggi affittati ai turisti e i bed & breakfast del centro storico.

Se il tuo prossimo viaggio a Verona è fra qualche mese, la notizia ti riguarda meno di quanto sembri, e conviene dire subito perché. Nel percorso più ampio delle nuove regole sugli affitti brevi nei centri storici italiani, Verona è uno dei casi più recenti.

Gli alloggi che ci sono già restano dove sono

Il punto che interessa direttamente chi prenota è questo: la Variante non tocca le attività avviate. Il Comune ha chiarito che il provvedimento non è retroattivo, cioè non si applica all’indietro. Gli appartamenti e i B&B già in funzione, in regola con il Codice Identificativo Nazionale — il codice che ogni alloggio turistico deve esporre negli annunci — conservano la destinazione d’uso che hanno oggi.

Tradotto per chi guarda un sito di prenotazioni: gli alloggi in centro che vedi disponibili non spariscono per effetto di questo voto. La Variante non chiude niente di esistente. Riguarda le nuove aperture, e nemmeno quelle in modo immediato, perché l’iter non è finito (ne parliamo più avanti).

Un’unica zona d’ombra resta segnalata anche nel materiale che arriva dal mondo degli operatori: i passaggi di mano. Eredità, vendita, cambio di titolare sono i casi in cui il subentro non è sempre automatico e può richiedere di chiudere l’attività e riaprirla da capo. È un dettaglio amministrativo, ma spiega perché qualche struttura potrebbe cambiare nome o sparire dagli annunci per ragioni che con il turismo non c’entrano.

Da 10 a 3.404: i numeri portati in aula

Per capire da dove nasce la decisione bastano tre cifre, presentate durante la discussione dalla vicesindaca e assessora all’Urbanistica Barbara Bissoli. Nel 2012 le locazioni turistiche a Verona erano 10. Nel 2024 erano 3.404. Di queste, 2.028 stanno nel solo centro storico.

Il rapporto fra i due numeri finali è la parte che si commenta da sola: quasi sei alloggi turistici veronesi su dieci si trovano dentro il centro, che di superficie è una frazione minima del territorio comunale. Non è una crescita distribuita sulla città, è una concentrazione in poche strade. E dodici anni fa quel mercato praticamente non esisteva: dieci unità in tutta Verona.

Se hai avuto la sensazione, camminando in centro la sera, che ci fossero più trolley che finestre accese, questi numeri sono la misura di quella sensazione. Gli obiettivi che il Comune ha dichiarato vanno letti su questo sfondo: proteggere chi abita stabilmente in centro, tenere aperti i servizi per i residenti, conservare un patrimonio UNESCO e spingere i visitatori anche fuori dal nucleo antico.

La regola nuova, spiegata senza gergo

Il meccanismo tecnico è uno solo, e vale la pena capirlo perché è lo stesso che stanno adottando altre città d’arte. La Variante mette locazioni turistiche e B&B nella stessa casella funzionale del piano urbanistico, quella turistico-ricettiva, identificata dalla sigla UT4.

La sigla non dice niente a nessuno, ma la conseguenza sì: aprire un nuovo alloggio turistico o un nuovo B&B nel centro storico veronese richiederà un cambio di destinazione d’uso. È il passaggio con cui un immobile smette formalmente di essere “casa” e diventa qualcos’altro agli occhi del piano regolatore. Comporta verifiche sull’immobile, eventuali oneri da pagare, controlli sui vincoli storici e architettonici dell’edificio e la compatibilità con il Piano degli Interventi.

Non è un divieto. È un ostacolo: un passaggio in più, con costi e tempi, là dove prima non ce n’erano. Il risultato pratico, se la Variante arriverà in fondo, è che il numero di alloggi turistici nel centro di Verona smetterà di crescere come ha fatto dal 2012 a oggi. Fuori dal centro, invece, il quadro non cambia. Fuori da questa casella restano gli alloggi per studenti universitari: al Comune interessa la loro funzione di supporto allo studio, non quella ricettiva.

Il voto non è l’ultima parola

C’è una distinzione che nelle cronache si perde spesso, e che cambia il senso della notizia. Il Consiglio comunale ha adottato la Variante: è il primo passaggio, non l’ultimo. L’adozione non coincide con l’entrata in vigore. Il provvedimento deve completare le fasi successive previste dalle regole urbanistiche prima di diventare pienamente operativo, e solo alla fine si sapranno con esattezza le modalità applicative.

Per chi legge da viaggiatore significa che nulla, oggi, è già cambiato sul campo. La differenza fra adottato e in vigore vale anche quando leggerai titoli su altre città: quasi sempre il voto che fa notizia è il primo dei due.

Non tutti in città sono d’accordo

Sul provvedimento c’è stato scontro, ed è onesto attribuire le posizioni a chi le esprime invece di presentarle come fatti. La Variante è passata con cinque voti contrari in Consiglio. Fuori dall’aula, Confcommercio Verona ha chiesto modifiche al testo: condivide gli obiettivi, contesta il modo in cui sono stati perseguiti. L’associazione Locatur, che fa capo a Confesercenti, ha sollevato il dubbio che il vincolo possa entrare in contrasto con le norme nazionali e regionali, trattandosi di un’attività che definisce «pienamente legittima».

Anche l’associazione dei gestori di B&B, ANBBA, ha preso posizione contraria: sostiene che una misura urbanistica di questo tipo finisca per colpire allo stesso modo chi lavora in regola e chi no, e che addossare agli affitti turistici la responsabilità dello svuotamento dei centri storici sia una lettura troppo semplice, perché i residenti hanno cominciato ad andarsene molto prima che il fenomeno esplodesse. È la posizione di una parte in causa, va pesata come tale, così come vanno pesati gli obiettivi dichiarati dall’Amministrazione.

Perchè Verona somiglia a Firenze (e a Roma)

Il caso veronese non nasce isolato. Lo schema — usare il piano urbanistico, e non le regole sul turismo, per governare gli alloggi brevi — è comparso per primo a Firenze, e ora si ritrova con varianti locali in diverse città d’arte, Roma compresa, dove si discutono strumenti dello stesso genere.

Per chi viaggia in Italia è l’informazione più utile da portarsi dietro, più della singola sigla veronese. La domanda “dormo in centro?” sta diventando, città per città, una domanda con risposte diverse: dove queste varianti si consolidano, l’offerta dentro le mura tenderà a restare quella che c’è oggi, mentre quella nuova nascerà fuori. Non è un cambiamento che si vede in una stagione. Si vedrà nel giro di qualche anno, sulla mappa degli alloggi disponibili.