Affitti brevi a Roma e Bologna: cosa cambia in centro

Chi cerca un appartamento nel cuore di Roma o di Bologna per qualche notte se ne sarà già accorto: in centro l’offerta si è fatta più rigida di qualche anno fa. La ragione non sta nelle regole sul turismo, dove uno si aspetterebbe di trovarla. Sta in un documento che quasi nessun viaggiatore ha mai aperto: il piano urbanistico comunale, cioè l’atto che stabilisce a cosa serve ogni pezzo di città.

È un passaggio meno tecnico di quanto sembri, e vale la pena capirlo prima di cercare la prossima sistemazione. Perché cambia il tipo di alloggio che troverai disponibile e, soprattutto, dove lo troverai. Se vuoi il quadro generale di cosa sta succedendo nelle città d’arte italiane, lo abbiamo ricostruito nella panoramica sulle nuove regole per gli affitti brevi nei centri storici.

Un appartamento, due etichette diverse

Per orientarsi serve distinguere due cose che portano nomi simili e vengono continuamente confuse, anche sui giornali.

La prima è la destinazione urbanistica. È l’uso che il Comune assegna a un immobile all’interno del proprio piano: abitazione, negozio, ufficio, struttura ricettiva. Decide cosa si può fare fra quelle mura, e cambiarla richiede un’autorizzazione — quello che in gergo si chiama cambio di destinazione d’uso.

La seconda è la categoria catastale. È la classificazione fiscale con cui l’immobile è registrato al Catasto, l’archivio pubblico degli edifici, e serve a calcolare tasse e valori. Un appartamento affittato ai turisti resta iscritto al Catasto come abitazione: sigle come A/2, A/3 o A/4 indicano semplicemente il tipo di casa. ANBBA, l’associazione dei gestori di bed and breakfast da cui arrivano le ricostruzioni tecniche di questa vicenda, insiste da tempo su questa distinzione, perché i due piani vengono spesso sovrapposti nel dibattito pubblico.

La confusione non è un dettaglio da addetti ai lavori. Quando leggi che un Comune ha creato una nuova categoria per gli affitti brevi, sta parlando del primo piano: quello urbanistico, che riguarda cosa è permesso in quell’edificio. Non della tassazione.

Bologna è arrivata prima, con la sigla B3

Il primo Comune a usare questa leva è stato Bologna, che ha inserito nel proprio Piano Urbanistico Generale una categoria dedicata agli immobili impiegati per gli affitti brevi: la B3. L’idea di fondo: se ospitare turisti a rotazione è un uso diverso dall’abitarci, allora deve avere una sua casella nel piano della città, con le regole che ne conseguono.

La partita si è spostata quasi subito davanti ai giudici amministrativi, quelli che si occupano dei ricorsi contro gli atti della pubblica amministrazione. In primo grado il TAR aveva dato ragione all’impostazione del Comune, considerando ammissibile che uno strumento urbanistico si occupi di questo fenomeno. In appello, però, la variante è stata annullata dal Consiglio di Stato.

Perché quell’annullamento non è la bocciatura che sembra

Qui va fatta attenzione, perché la notizia circola spesso in versione accorciata e sbagliata: “il Consiglio di Stato ha bocciato la stretta di Bologna”. Non è andata così.

I giudici non hanno dichiarato illegittima la categoria B3, né hanno detto che l’urbanistica sia lo strumento sbagliato per affrontare il tema. L’annullamento poggia su un difetto di procedura. Il Comune aveva modificato la variante in modo sostanziale senza ripubblicarla. Ai cittadini è mancata così la possibilità di presentare nuove osservazioni, un passaggio che la normativa urbanistica regionale prevede.

La differenza conta parecchio. Una bocciatura nel merito avrebbe chiuso la strada a tutti i Comuni; un vizio di forma la lascia aperta, a condizione che il percorso venga seguito nell’ordine giusto. In pratica il nodo di fondo resta da decidere, e chiunque voglia riprovarci sa già quale passaggio non può saltare.

Roma ha ripreso la stessa strada, con la sigla A/3

Il caso romano è il più recente e il più articolato. Il voto è arrivato dall’Assemblea Capitolina, cioè il consiglio comunale della città, e ha riguardato le Norme Tecniche di Attuazione: sono le regole di dettaglio che spiegano come va applicato il Piano Regolatore Generale, il piano urbanistico della capitale. Dentro c’è una destinazione nuova di zecca: A/3, Abitazioni ad uso ricettivo, pensata per gli immobili usati a fini turistici.

Attenzione alla sigla, che è una trappola perfetta: A/3 esiste già anche al Catasto, dove indica un tipo di abitazione civile. Sono due A/3 diversi, in due archivi diversi, e non hanno niente a che vedere l’uno con l’altro.

La misura che il viaggiatore percepirà di più è però un’altra, ed è molto concreta: nell’area UNESCO del centro storico è vietato eseguire nuovi cambi di destinazione d’uso verso la A/3. In parole semplici, dentro quel perimetro un appartamento che oggi è una casa non può passare alla nuova categoria turistica. L’obiettivo dichiarato dal Comune è contrastare lo spopolamento dei residenti e tenere in equilibrio la funzione abitativa e quella turistica.

Sulle modalità pratiche il quadro non è ancora completo: sugli affitti brevi il Campidoglio dovrà ancora scrivere un regolamento apposito, che al momento non esiste: le norme approvate ne sono soltanto la base, e i limiti veri e propri arriveranno lì dentro. Chi prenota oggi, insomma, si muove in una fase di transizione.

Cosa cambia davvero quando cerchi un alloggio

Mettendo in fila i due casi si vede il meccanismo, che è più interessante delle sigle. Né Bologna né Roma hanno chiuso gli appartamenti già attivi: hanno agito sul rubinetto dei nuovi ingressi. È una scelta che produce effetti lenti e cumulativi, non un cambiamento visibile da una stagione all’altra.

Per chi viaggia questo significa, sul lungo periodo, tre cose. Il numero di alloggi turistici nel perimetro storico più pregiato tende a stabilizzarsi invece di crescere. Le aperture nuove si spostano verso i quartieri appena fuori dal centro, dove il vincolo non arriva. E la distanza fra il tuo alloggio e le cose che sei venuto a vedere, statisticamente, cresce.

C’è anche un elemento di incertezza da mettere in conto, e riguarda i tempi. La vicenda di Bologna mostra che questi provvedimenti possono restare sospesi a lungo fra approvazione e ricorsi. Il risultato è che le regole di una città possono essere diverse fra il momento in cui prenoti e quello in cui parti, soprattutto se stai programmando con largo anticipo.

Il punto su cui il dibattito è aperto

Vale la pena sapere che questa impostazione è contestata, e da chi. Le ricostruzioni disponibili su Roma e Bologna vengono da ANBBA, che rappresenta una delle parti in causa: la sua posizione, dichiarata, è che gli strumenti urbanistici siano nati per governare assetti stabili del territorio. Affittare ai turisti, invece, resta un’attività che un proprietario può avviare e interrompere senza toccare un mattone. L’associazione sostiene inoltre che le nuove limitazioni dovranno misurarsi con la disciplina nazionale sulle locazioni brevi e con i principi costituzionali sulla proprietà privata e sull’iniziativa economica.

Sul fronte opposto ci sono le amministrazioni, che rivendicano il diritto di governare la pressione turistica sui propri centri e il ritorno dei residenti. Come nota la stessa ANBBA, si tratta di obiettivi legittimi. Chi deciderà quale strumento sia quello giusto non sono né i Comuni né le associazioni: saranno i giudici amministrativi, come già successo a Bologna, e in prospettiva forse la Corte costituzionale.

Nel frattempo la sostanza per chi viaggia è quella con cui abbiamo aperto: il centro storico di alcune città italiane sta smettendo di essere un mercato in espansione. Non per una regola sul turismo, ma per una riga nel piano urbanistico.