Toscana: perché le regole cambiano da Comune a Comune

Se hai prenotato un appartamento a Firenze e uno in un borgo del Chianti, potresti aver notato qualcosa di strano. Stessa regione, stessa vacanza, ma le condizioni non erano identiche. In alcune città toscane l’offerta di appartamenti turistici in centro si sta assottigliando, altrove no.

Non è un caso. In Toscana le regole sugli affitti brevi non arrivano tutte dallo stesso ufficio: la cornice generale la scrive la Regione, ma alcuni pezzi li possono aggiungere i singoli Comuni. E solo alcuni di loro. È questo doppio livello a spiegare perché la stessa vacanza può funzionare in modo diverso a settanta chilometri di distanza. La partita si gioca in mezza Italia, come racconta il quadro d’insieme su cosa sta cambiando negli affitti brevi dei centri storici. Ma è in Toscana che il meccanismo dei due livelli si vede meglio.

Chi scrive le regole, e a che piano

Partiamo dal piano alto. Il 31 dicembre 2024 la Toscana ha approvato la legge regionale n. 61, chiamata Testo unico del turismo, che ha preso il posto della vecchia legge del 2016. Un testo unico è una legge che raccoglie in un solo posto materie prima sparse: turismo, strutture ricettive, alloggi affittati ai turisti.

Quel testo è stato ritoccato dalla legge regionale n. 28 del 6 giugno 2025, in vigore dal 10 giugno. E per funzionare ha avuto bisogno di un regolamento attuativo, cioè le istruzioni pratiche su come si applica una legge: il D.P.G.R. n. 47/R dell’11 agosto 2025, operativo dal 29 agosto 2025.

Qui si annida un equivoco frequente. Quel regolamento di fine agosto è regionale e vale in tutta la Toscana. I regolamenti comunali di cui parliamo tra poco sono un’altra cosa: hanno date proprie e cambiano da città a città.

La casella che la Regione ha lasciato ai Comuni

Il punto che tocca più da vicino chi viaggia sta nell’articolo 59 della legge regionale. La Regione ha in sostanza detto: certi Comuni possono scrivere un proprio regolamento, indicare zone o aree della città e fissarci dentro criteri e limiti per le locazioni brevi a scopo turistico.

Non tutti i Comuni, però. Secondo la fonte lo strumento tocca due gruppi soltanto: i capoluoghi di provincia, tutti quanti, e i Comuni dove la densità turistica è alta. Un paese di collina fuori da entrambi non ce l’ha.

E chi ce l’ha non può usarlo per qualsiasi ragione. La legge aggancia quei limiti a tre finalità dichiarate. La prima riguarda il patrimonio culturale, storico e artistico, che deve restare fruibile in modo corretto dai turisti. La seconda è la difesa del tessuto sociale. La terza è la presenza di abbastanza case affittabili a lungo termine a prezzi sostenibili.

Serve però una precisazione onesta. La fonte descrive la facoltà e le sue finalità, ma non dice quali Comuni toscani abbiano già approvato il proprio regolamento né cosa ci abbiano scritto. Sapere che lo strumento esiste non equivale a sapere dove sia già stato usato.

La Corte costituzionale ha detto che si può fare

Il Governo ha impugnato diverse parti della legge toscana: le ha cioè portate davanti alla Corte costituzionale, sostenendo che la Regione avesse invaso campi non suoi. Il 16 dicembre 2025 è stata depositata la risposta: sentenza n. 186/2025, che ha dichiarato non fondate diverse di quelle obiezioni.

Fra le disposizioni che hanno superato l’esame c’è proprio l’articolo 59. Secondo i giudici quella norma appartiene al turismo e, sotto certi profili, al governo del territorio: nessuno scavalcamento dello Stato, quindi.

Una pronuncia, però, va letta per quello che è. La Corte ha giudicato quel testo toscano, con quelle obiezioni. Non ha scritto una regola valida per tutte le regioni italiane, e non ha promesso in anticipo che qualunque futuro regolamento comunale sarà legittimo. Ha detto che la Toscana poteva attribuire quel potere ai Comuni.

Esiste poi una seconda pronuncia, la n. 196/2025 del 23 dicembre 2025, che ha invece bocciato alcune norme del Testo unico. Riguarda però un capitolo diverso: le professioni turistiche, fra cui accompagnatore turistico e guida ambientale. Le parti su locazioni turistiche e strutture extra-alberghiere, precisa la fonte, non sono state toccate.

Due parole che sembrano sinonimi e non lo sono

Quando cerchi dove dormire, la piattaforma ti mostra alla rinfusa appartamenti, B&TMP;B e affittacamere. Per la legge toscana sono mondi separati: il Testo unico dedica alle locazioni turistiche un titolo a sé, staccato da quello delle strutture ricettive.

Un esempio della differenza. Prendiamo l’obbligo di gestione in forma imprenditoriale, che la sentenza n. 186/2025 ha confermato. Ne sono investite quattro tipologie: le residenze d’epoca, i bed and breakfast, gli affittacamere, le case e appartamenti per vacanze. Per la locazione turistica non imprenditoriale, invece, resta la comunicazione al Comune.

Perché dovrebbe interessare a chi dorme e basta? Perché categorie diverse seguono norme diverse. È uno dei motivi per cui l’offerta di una stessa città si muove in modo disomogeneo.

Perché conta la geografia, non la logica

Il modello toscano ha una conseguenza visibile su una mappa. I livelli sovrapposti sono almeno tre: norme nazionali, regionali e, dove esistono, comunali. Il terzo non è distribuito in modo uniforme: dipende da quali Comuni rientrano nelle categorie dell’articolo 59 e da quali, fra questi, hanno poi deciso di muoversi.

Ne discende una cosa poco intuitiva per chi prenota. Due località vicinissime possono trovarsi in situazioni diverse non per quanti turisti ricevono, ma per il gradino amministrativo su cui si trovano. Un capoluogo ha lo strumento anche se il suo centro storico è poco affollato; un borgo molto visitato ce l’ha solo se rientra fra i Comuni ad alta densità turistica.

C’è di più. Il fatto che i limiti vadano agganciati a zone o aree significa che la differenza può correre dentro la stessa città, come si vede anche nelle altre città che hanno scelto la via urbanistica. La legge non parla di un divieto uniforme su tutto il territorio comunale, ma della facoltà di individuare porzioni di territorio: centro storico e quartiere fuori porta possono finire su due binari distinti.

Cosa resta aperto

Una nota di metodo, doverosa. Il materiale che abbiamo letto viene da ANBBA, l’associazione del comparto extralberghiero italiano: è una parte in causa, e va letta sapendolo. Riferimenti di legge, numeri di sentenza e date restano fatti verificabili. Le valutazioni sull’operato dei Comuni sono invece la posizione dell’associazione, che sostiene la piena liceità delle locazioni turistiche e chiede limitazioni proporzionate.

Sui fatti, intanto, resta una data da tenere a mente. Quando una struttura extra-alberghiera ha le caratteristiche di una normale abitazione, la legge chiede che l’immobile abbia destinazione turistico-ricettiva. Il passaggio, secondo le norme transitorie, va compiuto entro il 30 giugno 2026. Sulla decorrenza dal 1° luglio 2026 la Corte ha ritenuto non fondata la questione sollevata.

Da quella data una parte del quadro cambia ancora. Quanto se ne accorga chi cerca un letto a Siena o a Pisa, però, le fonti non permettono di dirlo. Sappiamo che il meccanismo esiste e come è costruito. Su cosa produrrà nelle singole città, la risposta onesta è che bisogna aspettare i regolamenti veri.