Se hai cercato casa in affitto in una citta d’arte negli ultimi anni, probabilmente hai sentito questa spiegazione: i prezzi salgono perche gli appartamenti finiscono tutti sulle piattaforme di affitto turistico. E probabilmente hai sentito anche la replica opposta, secondo cui gli affitti brevi sono una goccia nel mare del patrimonio immobiliare italiano.
Le due letture non nascono da dati diversi. Nascono dagli stessi dati, misurati su due scale diverse: una nazionale, l’altra sul singolo quartiere. Capire questo passaggio è l’unico modo per orientarsi nel dibattito che sta portando nuove regole comunali nei centri storici italiani. Qui proviamo a mettere in fila le cifre, e a dire da dove arrivano.
L’1,4% di cui parlano i gestori: che cosa misura davvero
Il numero più citato da chi difende il settore è una percentuale piccolissima. Arriva da ANBBA, l’associazione che rappresenta i gestori di B&B e case vacanza: è quindi una parte in causa, non un osservatorio neutrale, ed è giusto saperlo prima di leggere la cifra.
Il conteggio dell’associazione parte dalle seconde case che risultano pubblicizzate su una piattaforma: circa 492 mila in tutto il Paese. Il confronto che ne ricava è doppio. Rispetto ai 35,6 milioni di abitazioni del Paese, quelle 492 mila valgono l’1,4%. Rispetto alle sole seconde case, che l’associazione conta in 9,6 milioni, la quota sale al 5,2%.
Tradotto in un’immagine che aiuta: su cento case italiane, poco più di una è un affitto breve. Su cento seconde case, circa cinque.
Su questa base l’associazione arriva alla sua conclusione: un fenomeno così ridotto non può essere la causa principale della difficoltà di trovare casa. Le radici, secondo lei, stanno altrove: case popolari poche e degradate, alloggi pubblici fermi per anni tra burocrazia e mancanza di fondi, recuperi edilizi lenti, costo di costruire, procedure urbanistiche interminabili. Aggiunge che intorno agli affitti brevi ruotano 45 mila operatori e una filiera da 150 mila occupati, dalle pulizie alla manutenzione.
Perché una media nazionale può nascondere il problema
Il punto debole di quella percentuale non è che sia sbagliata. È che è una media su tutto il territorio nazionale, e le medie nascondono le concentrazioni.
Nello stesso 1,4% rientrano il monolocale a cento metri da una piazza UNESCO e la casa di famiglia in un paese dell’entroterra che senza turismo resterebbe chiusa. Con il mercato degli affitti per residenti hanno a che fare in modo del tutto diverso. La stessa associazione, del resto, riconosce che la maggior parte di queste case non sta nelle grandi città ma nelle località turistiche: è un argomento a favore del settore, ma anche la prova che il fenomeno non è distribuito in modo uniforme.
Ed è esattamente su questo che si fonda la posizione opposta, quella dei Comuni. Loro non guardano l’Italia: guardano il proprio centro storico. Su quella scala i numeri cambiano natura.
Il caso Verona: gli stessi anni, un’altra scala
Il conto più esplicito arriva da Verona, presentato in Consiglio comunale dalla vicesindaca e assessora all’Urbanistica Barbara Bissoli a sostegno della stretta urbanistica adottata il 31 luglio 2026.
Le locazioni turistiche in città erano 10 nel 2012. Nel 2024 risultavano 3.404, e di queste 2.028 si trovavano nel solo centro storico.
Colpiscono due cose. La velocità, intanto: da una decina di case a oltre tremila in poco più di dieci anni. E poi dove finiscono. Quasi sei su dieci stanno dentro il perimetro del centro storico, che è una frazione minima della superficie comunale. È il tipo di concentrazione che una media nazionale, per costruzione, non può mostrare.
Va detto con precisione: sono numeri di Verona, portati da chi proponeva il provvedimento, e non valgono automaticamente per altre città. Ma spiegano perché un residente di un centro storico e un’associazione nazionale possano guardare lo stesso fenomeno e vedere due cose diverse.
Le due letture non si smentiscono
Qui arriva il passaggio che di solito manca nel dibattito. L’1,4% nazionale e la concentrazione veronese possono essere veri entrambi, senza contraddizione: misurano oggetti diversi.
Qualche centinaio di migliaia di case distribuito su un Paese intero fa una percentuale complessiva piccola. Se però una parte consistente si addensa in poche decine di isolati, dentro quegli isolati l’effetto sull’offerta per chi cerca casa può essere forte. La media dice quanto pesa il fenomeno sull’Italia. Non dice quanto pesa sulla via in cui stai cercando un bilocale.
Da qui le conclusioni opposte: i gestori leggono la media, le amministrazioni leggono la concentrazione. Nessuna delle due, da sola, descrive il fenomeno per intero.
Quello che i numeri disponibili non dicono
C’è poi una zona in cui i dati semplicemente non arrivano, e riconoscerla è più onesto che riempirla.
Nessuna delle cifre viste finora misura di quanto sia salito un canone d’affitto in un centro storico, né quanta parte di quell’aumento dipenda dagli affitti brevi. Sapere che a Verona 2.028 case sono passate al turistico non equivale a sapere quante di quelle sarebbero altrimenti finite in affitto a un residente: alcune erano probabilmente sfitte, altre seconde case usate dai proprietari.
Sulle cause di fondo, poi, le due parti sono meno lontane di quanto sembri. L’associazione dei gestori, commentando proprio il caso veronese, ricorda che i residenti hanno cominciato a lasciare i centri storici molto prima della diffusione degli affitti turistici: prezzi delle case, sparizione dei negozi di quartiere, difficoltà di parcheggio, poche scuole. Fattori che nessun regolamento comunale sugli affitti brevi, da solo, può invertire.
Come leggere una percentuale, la prossima volta
Quando incontri una percentuale in questo dibattito, la domanda da farsi è sempre la stessa: percentuale di che cosa, e su quale territorio. L’1,4% è calcolato su tutte le abitazioni italiane; il 5,2% sulle sole seconde case; i numeri di Verona su una singola città e sul suo centro. Sono tre denominatori diversi, e cambiano il significato della cifra.
La seconda domanda riguarda la provenienza. I dati nazionali di questo articolo sono elaborazioni dell’associazione che rappresenta i gestori; quelli veronesi sono stati portati in aula da chi sosteneva il provvedimento restrittivo. Cifre presentate da una parte in causa, in entrambi i casi: non per questo false, ma è la ragione per cui certi aspetti finiscono in primo piano e altri restano sullo sfondo.
Chi abbia ragione nel merito, dai numeri disponibili non si ricava. Si ricava qualcosa di più modesto e più solido: il fenomeno è piccolo se guardi l’Italia, molto meno piccolo se guardi certi quartieri. Ed è su quei quartieri, non sulla media nazionale, che i Comuni stanno scrivendo le regole.
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