Se negli ultimi mesi hai avuto la sensazione che trovare un appartamento in affitto breve nel centro di una città d’arte italiana sia diventato più complicato, non è un’impressione. Nel giro di poco più di un anno Firenze, Bologna, Verona e Roma hanno preso una strada simile: non vietare gli affitti turistici, ma renderne più difficile l’apertura di nuovi, usando lo strumento del piano urbanistico. Chi prenota una vacanza non se ne accorge subito. Ma è da qui che passa, nei prossimi anni, quanti appartamenti troverai disponibili dentro le mura di Roma, Firenze o Verona.
Qui trovi in fila che cosa hanno deciso quelle città, con quali numeri e con quali tempi. Non è una guida per chi vuole aprire una struttura: per quello servono il Comune e un professionista. È il quadro di una trasformazione che riguarda chi viaggia, perché cambia dove potrai dormire e a che prezzo.
Come funziona la stretta: si passa dall’urbanistica, non dai divieti
Il punto tecnico da cui dipende tutto il resto è uno solo, e vale la pena spiegarlo bene perché torna in ogni città. I Comuni non stanno dichiarando illegali gli affitti brevi. Stanno cambiando la destinazione d’uso degli immobili, cioè l’etichetta che il piano regolatore assegna a ogni edificio per stabilire a cosa può servire: abitazione, negozio, ufficio, struttura turistica.
Finché un appartamento è classificato come abitazione, affittarlo ai turisti è un modo tra i tanti di usarlo. Se invece il Comune crea una categoria apposta per l’uso turistico, aprire una nuova attività in centro richiede prima un cambio di destinazione, con i costi, le verifiche e i tempi che comporta. Non è un divieto, è un attrito. E l’attrito, applicato a migliaia di immobili, produce lo stesso risultato di un tetto numerico senza doverlo scrivere.
Il vantaggio, per un’amministrazione, è che l’urbanistica è materia sua. Il rischio lo ha già mostrato Bologna, come vedremo tra poco. Vale anche la pena chiarire un equivoco che circola spesso: urbanistica e Catasto sono due archivi distinti, con finalità diverse. Cambiare l’etichetta urbanistica non tocca quella catastale: al Catasto l’appartamento affittato ai turisti resta un’abitazione.
Roma: una categoria nuova e il centro UNESCO chiuso ai nuovi ingressi
Il Piano Regolatore Generale stabilisce cosa si può fare in ogni zona della città, e le sue Norme Tecniche di Attuazione sono state riscritte dall’Assemblea Capitolina. Da quella revisione nascono due misure.
La prima è la creazione di una destinazione urbanistica dedicata, A/3 – Abitazioni ad uso ricettivo, per gli immobili usati a fini turistici. La seconda pesa di più su chi viaggia: nell’area UNESCO del centro storico sono vietati i nuovi passaggi a quella categoria. Tradotto: nel cuore di Roma il numero di appartamenti turistici, da qui in avanti, tende a essere quello che c’è già. La motivazione dichiarata dal Comune è contrastare lo spopolamento dei residenti e tenere insieme funzione abitativa e funzione turistica.
Manca però ancora il pezzo operativo. Il Campidoglio ha promesso un regolamento dedicato alle locazioni brevi, che dovrà fissare limiti e modalità applicative. Finché quel testo non arriva, il quadro romano resta a metà strada.
Il precedente di Bologna: perché la procedura conta quanto la sostanza
Bologna è arrivata prima di Roma, e la sua vicenda spiega perché le altre città procedono con cautela. Il Comune aveva introdotto nel Piano Urbanistico Generale la categoria B3, dedicata agli immobili usati per gli affitti brevi. Il TAR aveva dato ragione all’impostazione, ma in appello quella variante è stata annullata dal Consiglio di Stato.
Qui serve precisione, perché la notizia è stata spesso raccontata male. I giudici non hanno bocciato la categoria B3, né l’idea di usare l’urbanistica per regolare gli affitti brevi. L’annullamento è arrivato per un vizio di procedura: il Comune aveva modificato la variante in modo sostanziale senza ripubblicarla, togliendo ai cittadini la possibilità di presentare nuove osservazioni. La questione di fondo resta quindi aperta, e ogni amministrazione che segue quella strada sa di doversi muovere con estrema attenzione formale.
Verona: i numeri che spiegano perché i Comuni si muovono
A Verona il voto d’aula è arrivato a fine luglio del 2026, il giorno 31. La Variante n. 70, che riscrive una parte del Piano degli Interventi, ha incassato 20 sì contro 5 no. Locazioni turistiche e B&B del centro storico finiscono nella stessa categoria funzionale turistico-ricettiva, la UT4: aprire una nuova attività lì dentro richiede un cambio di destinazione d’uso.
I dati portati in aula dalla vicesindaca e assessora all’Urbanistica Barbara Bissoli sono la cosa più istruttiva dell’intero dossier. Le locazioni turistiche veronesi erano 10 nel 2012. Nel 2024 erano 3.404, di cui 2.028 nel solo centro storico. Sono due informazioni in una: la crescita è stata di oltre trecento volte in dodici anni, e quasi sei appartamenti turistici su dieci si concentrano dentro il perimetro storico. È quella concentrazione, non il totale, a spiegare la reazione politica delle città d’arte.
Due precisazioni utili a chi ha una prenotazione o sta programmando un viaggio. La prima: l’adozione non è l’entrata in vigore, il provvedimento deve completare l’iter urbanistico prima di essere pienamente operativo. La seconda: la Variante non è retroattiva, e le attività già esistenti dotate di Codice Identificativo Nazionale mantengono la destinazione d’uso attuale. Quello che hai prenotato per quest’anno non sparisce.
La Toscana ha scelto un’altra strada: una legge regionale
Sulle locazioni turistiche la stretta l’ha aperta Firenze, prima fra i grandi centri italiani. Ma la Toscana interessa per un motivo diverso: qui a muoversi è stato il livello regionale. Con la legge regionale 61 del 31 dicembre 2024 è arrivato un nuovo Testo unico del turismo, poi modificato dalla legge regionale 28 del 6 giugno 2025 e diventato operativo con il regolamento attuativo in vigore dal 29 agosto dello stesso anno.
Due contenuti riguardano da vicino il viaggiatore. Il primo tocca chi ospita: bed and breakfast, affittacamere, residenze d’epoca e case per vacanze devono essere gestiti in forma imprenditoriale, cioè come vere imprese. Chi opera oggi senza quella veste, però, può continuare.
Il secondo riguarda i poteri locali: dove la densità turistica è più alta, e in ogni capoluogo di provincia, la Regione permette di adottare regolamenti propri sulle locazioni brevi, individuando zone con criteri e limiti specifici. Le finalità ammesse sono definite: fruizione corretta del patrimonio storico e artistico, tenuta del tessuto sociale, disponibilità di alloggi in affitto di lungo periodo a prezzi accessibili.
Questa impostazione ha superato un vaglio importante. La Corte costituzionale, con la sentenza 186/2025 depositata a metà dicembre del 2025, ha giudicato infondati i rilievi che il Governo aveva mosso su due punti: l’obbligo di forma imprenditoriale e l’articolo 59 della legge regionale, quello che apre ai regolamenti comunali. Una pronuncia successiva, la 196/2025, ha invece colpito un altro capitolo della stessa legge: quello che disciplina le professioni del turismo.
Non solo città d’arte: il fenomeno corre anche fuori dai centri storici
La stretta non riguarda soltanto i grandi centri storici. In Puglia la Regione ha completato il proprio percorso di regolamentazione: le locazioni turistiche già registrate nel sistema regionale devono presentare una comunicazione di inizio attività, la CIA — o la SCIA, se l’attività è imprenditoriale — e la scadenza fissata dalla normativa regionale è il 30 settembre 2026, per chi era già operativo un anno prima. Il riferimento sta nell’articolo 10-quater della legge regionale 49/2017. Qui interessa il segnale più del dettaglio: anche le regioni a turismo diffuso stanno censendo e formalizzando la propria offerta ricettiva.
Altrove il freno arriva da un dettaglio meno visibile, il posto auto. Diverse norme urbanistiche comunali chiedono un numero minimo di parcheggi per aprire una struttura ricettiva, e nei centri storici quello spazio spesso non esiste materialmente. Su questo la Liguria ha cambiato rotta: modificando la legge regionale 16 del 2008 ha allentato il vecchio parametro di un posto auto per ogni camera: ora il rapporto può scendere a uno ogni tre camere, e sta ai Comuni decidere se applicarlo nei centri storici e dove arriva il trasporto pubblico. Nella stessa direzione va la sentenza del TAR Lombardia n. 560/2026, per cui le prescrizioni urbanistiche restano vincolanti ma vanno applicate con ragionevolezza, valutando soluzioni equivalenti come un posto auto in locazione. È il segno che la spinta restrittiva non è uniforme: dove il turismo è diffuso e non concentrato, alcune amministrazioni stanno allentando invece di stringere.
Quanto pesano davvero gli affitti brevi sul mercato della casa
Attorno a queste decisioni c’è una discussione accesa, ed è giusto sapere da dove arrivano le posizioni. Le fonti di questo articolo sono documenti di ANBBA, l’associazione che rappresenta il comparto extralberghiero: una parte in causa, non un osservatore neutrale. Date, riferimenti di legge ed esiti dei voti sono verificabili; le valutazioni politiche vanno lette come la posizione di chi rappresenta gli operatori.
Un dato citato dall’associazione aiuta a dimensionare il fenomeno: le seconde case messe in vetrina online per affitti brevi sarebbero circa 492 mila. Rapportate alle abitazioni italiane, che sono 35,6 milioni, valgono l’1,4%; sul totale delle seconde case, 9,6 milioni, si fermano al 5,2%. Su questa base ANBBA sostiene che addossare agli affitti brevi la crisi abitativa sia una semplificazione, e indica altre cause: edilizia pubblica degradata, alloggi inutilizzati, lentezza dei recuperi. I Comuni rispondono difendendo la residenza stabile nei centri storici.
I due argomenti non si escludono, e i numeri di Verona lo mostrano: l’1,4% su scala nazionale può convivere con sei strutture su dieci concentrate in un solo centro storico. Una media nazionale bassa e una pressione locale altissima sono compatibili, ed è per questo che la partita si gioca città per città. Anche a Verona, del resto, le critiche non sono arrivate solo dagli operatori: hanno chiesto modifiche pure Confcommercio Verona, che condivide gli obiettivi ma contesta l’impostazione, e l’associazione Locatur di Confesercenti, secondo cui il vincolo rischia di collidere con la normativa nazionale.
Che cosa cambia per chi viaggia
Mettendo in fila le decisioni, emerge un quadro abbastanza netto. Nei centri storici delle città d’arte l’offerta di appartamenti turistici tende a congelarsi sui livelli attuali: chi c’è resta, chi vuole entrare trova la porta molto più stretta. Roma lo fa con il divieto di nuovi cambi d’uso nell’area UNESCO, Verona con l’obbligo di cambio di destinazione, la Toscana lasciando ai Comuni il potere di fissare limiti per zona.
Per un viaggiatore questo significa che la scelta dentro le mura difficilmente si allargherà, mentre lo spazio di crescita si sposta verso le zone semicentrali, dove i vincoli non si applicano. Significa anche che vale la pena verificare che la struttura prenotata sia in regola: il Codice Identificativo Nazionale, il CIN, è il codice che ogni alloggio turistico deve esporre negli annunci, ed è proprio l’elemento a cui Verona ha agganciato la tutela delle attività esistenti.
Nulla di tutto questo è definitivo. Il regolamento romano non è ancora scritto, la Variante veronese deve completare il proprio iter, e il precedente di Bologna ha dimostrato che una variante urbanistica può essere annullata in tribunale anche solo per come è stata approvata. Come si diceva all’inizio, la trasformazione è in corso: quello che è già deciso, però, basta a dire che i centri storici italiani non torneranno ad avere l’offerta di appartamenti turistici che avevano nel decennio scorso.
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